Beleidskaders
Voor het vastgoed gelden de beleidskaders zoals vastgesteld in de Vastgoednota Apeldoorn (2010), Nota grond- en vastgoedbeleid (2021) en het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf (2017) met bijbehorende werkwijzers. Het Uitvoeringskader met werkwijzers vernieuwen we in 2026 en worden eind 2026 ter vaststelling voorgelegd aan college en gemeenteraad.
Verkoop (maatschappelijk) vastgoed
De structurele taakstelling waarmee Vastgoedbedrijf sinds 2012 te maken heeft gehad, is volledig gerealiseerd. Tot en met de jaren 2029 geldt voor het Vastgoedbedrijf nog een incidentele taakstelling van € 250.000 per jaar, te realiseren door verkoop van het restant van de verkoopportefeuille. Dit wordt gecombineerd met extra inzet en ondersteuning om de verkoop- en aankoopprocessen te versnellen. Deze taakstelling heeft betrekking op de verkoop van vastgoed dat buiten de grondexploitaties en de aangekochte strategische panden valt.
In onderstaand overzicht is het verkoopresultaat opgenomen van de afgelopen jaren. Zowel het verkoopresultaat als het aantal verkochte eigendommen van het Vastgoedbedrijf staan weergegeven. In 2025 zijn de appartementen aan de Paslaan verkocht voor € 1.900.000. Na aftrek van de boekwaarde van € 1.269.000, resteert € 631.000. Dit kan betrokken worden bij de taakstelling van 2025.
De verkoop van de Wenumse Watermolen is inmiddels afgerond en daarmee kan de eigendomsoverdracht na het gewenste nieuwe Omgevingsplan plaatsvinden. Per 2026 resteert nog een verkoopportefeuille van circa 20 locaties. Op 18 april 2024 heeft de raad de Motie vreemd "Borg de activiteiten en initiatieven" aangenomen. Als gevolg hiervan zijn panden met een maatschappelijke bestemming uit de verkoopportefeuille gehaald en is het verkoopproces gepauzeerd, in afwachting van de analyse. Deze temporisering van de verkoop heeft een dempend effect gehad op het verkoopresultaten van 2025 en 2026. Dit leidt er tegelijkertijd toe dat onderhoudslasten langer doorlopen voor deze panden.
Voor de overige locaties worden de verkooptrajecten in de komende MPB-periode gefaseerd opgestart. Daarbij moet worden opgemerkt dat de meest courant en eenvoudig verkoopbare objecten inmiddels zijn verkocht. De resterende portefeuille bestaat voornamelijk uit panden met verkoopbeperkingen. Het betreft onder meer panden met lage huurstromen, hoge boekwaarden waardoor bij verkoop een boekverlies ontstaat en objecten waarvoor aanvullende onderzoeken nodig zijn en daardoor een langere doorlooptijd hebben.
In 2026 zijn voor diverse locaties onderhandelingen opgestart en is een drietal locaties onder voorbehoud verkocht. Daarnaast zullen in de komende periode ook panden uit de Onderwijshuisvestingsportefeuille via het Vastgoedbedrijf voor verkoop of ontwikkeling worden aangeboden.
Risico’s
Voor het vastgoedbedrijf onderkennen we een aantal risico’s dat betrokken is bij de paragraaf weerstandsvermogen. Deze vloeien voort uit de reguliere taken van het Vastgoedbedrijf. Het betreft op dit moment met name risico’s op financiën en doelstellingen/imago. De risico’s omvatten onderhoud, leegstand en afwaardering. Daarnaast is in de genoemde paragraaf een aantal specifiekere risico’s voor het vastgoedbedrijf zoals renovatie Woldhuis 13 en verduurzaming vastgoed 2.0.
In de risicokaart onderhoud Vastgoedbedrijf - als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen - worden risico’s voorzien op het benodigd onderhoudsbudget versus het beschikbaar budget in de MPB. Enerzijds als gevolg van bijvoorbeeld prijsontwikkelingen in de markt versus gemeentelijke indexeringen, anderzijds door de ontwikkelingen binnen de onderhoudsbegroting van enkele (majeure) panden en uitgevoerde conditiemetingen.
Onderhoud en vervanging
Zoals gemeld in de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen betrekken we het onderhoud van de panden van het Vastgoedbedrijf in deze paragraaf. Met betrekking tot het onderhoud wordt gewerkt met Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), conform de NEN 2767. In de onderhoudsvoorziening wordt jaarlijks geld gestort en onttrokken voor met name planmatig groot onderhoud. Dit om te voorkomen dat de exploitatiebegroting voor onderhoud teveel fluctueert per jaar en om te waarborgen dat we kunnen voldoen aan de onderhoudsverplichting voor ons vastgoed. In 2024 en 2025 zijn conditiemetingen voor een groot deel van ons vastgoed conform de NEN 2767 opgesteld door een onafhankelijke externe partij.Voor de panden die worden verbouwd, nieuw gebouwd of aangekocht zal conform het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf een nieuw MJOP worden opgesteld of een actualisatie van het huidig MJOP plaatsvinden. Gezien de veranderende marktomstandigheden en de stappen die we de afgelopen jaren hebben gezet in de verduurzaming van ons vastgoed, verwachten we meer geld nodig te hebben om aan onze onderhoudsverplichting te blijven voldoen. Waar mogelijk wordt (een deel van) de investering vertaald naar een hogere huur, waar veelal lagere energielasten tegenover staan voor de gebruiker. Wanneer achterstallig onderhoud wordt vastgesteld ten opzichte van het raadskader 'Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf 2017' moet een extra storting in de voorziening achterstallig onderhoud worden gedaan. Vooralsnog is deze voorziening alleen aanwezig voor het complex Wenumse Watermolen.
De onderhoudsvoorziening Vastgoedbedrijf kent een stand van € 6,8 miljoen per 1 januari 2026 en dient voor de komende 20 jaar voldoende dekkend te zijn. Bij de vaststelling van de Jaarrekening 2023 is een egalisatiereserve onderhoud gemeentelijk vastgoed ingesteld van € 6 miljoen. In combinatie met de stelpost kapitaallasten vervangingsinvesteringen Vastgoedbedrijf vindt een extra benodigde jaarlijkse dotatie van € 1,3 miljoen aan de onderhoudsvoorziening plaats. Voor 2027 bedraagt het onderhoudsbudget voor het Vastgoedbedrijf € 10,4 miljoen. Dit betreft enerzijds het dagelijks en niet-planmatig onderhoud. Anderzijds betreft het planmatig onderhoud 2026 ten laste van de onderhoudsvoorziening en het eigenarenonderhoud voor de aan Accres verhuurde panden, waarbij rekening is gehouden met een taakstelling van 10% op de geraamde uitgaven.